Mijn favorieten

Veelgestelde vragen

Wanneer ben je in onderhandeling?

Je bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op jouw bod, bijvoorbeeld als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende NVM makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met jou in onderhandeling is. Als de verkopende makelaar echter aangeeft dat hij met de verkoper overleg zal plegen over jouw bod, dan ben je dus nog niet in onderhandeling.

 

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod wordt onderhandeld?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. Mogelijk wil de verkoper weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Er mogen onderhandelingen plaatsvinden met meer dan een gegadigde. De verkopende NVM makelaar moet dat wel duidelijk melden, hij is dan 'onder bod'. Een belangstellende mag dan ook een bod uitbrengen, maar krijgt geen reactie totdat de onderhandeling met de eerste bieder is beëindigd. De makelaar mag niets mededelen over de hoogte van de biedingen.
 

Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder de vraag ‘Word ik koper als ik de vraagprijs bied?’), dan kan de verkoper besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
 

Wanneer komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het mondeling eens zijn over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal prijs, opleveringsdatum en ontbindende voorwaarden), dan legt de NVM makelaar deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal aanvullende afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Hoewel er tussen het moment van de mondelinge overeenkomst en de ondertekening van de koopakte formeel geen overeenkomst is, zal de NVM makelaar c.q. de verkoper alle medewerking verlenen de voorgenomen transactie tot stand te brengen. De koop komt vervolgens formeel tot stand zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Hierbij wordt aangetekend dat koper dan nog drie werkdagen bedenktijd heeft, waarin hij – zonder opgaaf van reden – van de koop kan afzien. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de koop. Let op: je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij jouw bod moet je duidelijk vermelden dat dit ‘onder voorbehoud van financiering’ is.
 

Wanneer begint/eindigt de bedenktijd?

De bedenktijd begint op een dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte aan koper ter hand is gesteld. De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

 

Moet de ontbinding binnen de 3 dagen bedenktijd schriftelijk gebeuren?

Nee, als daarover niets is afgesproken, is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling worden ontbonden. Partijen mogen nadere voorwaarden overeenkomen, zoals schriftelijke ontbinding. Overigens doet de koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst altijd schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld.

 

Duur van de wettelijke 3 dagen bedenktijd?

De bedenktijd duurt minimaal 3 dagen. Omdat de algemene termijnwet van toepassing is, kan de bedenktijd langer duren dan drie dagen. Op grond van de wet wordt de bedenktijd zodanig verlengd dat daarvan tenminste 2 dagen uitmaken die niet een zaterdag, zondag of een algemene erkende feestdag zijn.
 
Koopakte getekend op:                Laatste dag bedenktijd:
Maandag                                      Donderdag
Dinsdag                                        Vrijdag
Woensdag                                    Maandag
Donderdag                                   Maandag
Vrijdag                                          Dinsdag
Zaterdag                                       Dinsdag
Zondag                                         Woensdag
 

Mag er ook een bedenktijd voor de verkoper worden opgenomen?

In principe wel. Het betreft echter geen wettelijke bedenktijd, dus het moet wel nadrukkelijk zijn overeengekomen.
 

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft bepaald dat als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, je dan een bod doet. De vraagprijs wordt dus gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn NVM makelaar een tegenbod laat doen.
 

Mag een NVM makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende NVM makelaar, natuurlijk in overleg met de verkoper, besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. De NVM makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste en/of beste bod uit te brengen. Vraag bij jouw NVM makelaar naar een folder over de procedure.

 

De NVM makelaar vraagt een 'belachelijk' hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn NVM makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die verkoper belangrijk vindt in de overweging of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, roerende zaken bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn.
 

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip 'optie' wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopend NVM makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De NVM makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan je niet eisen; de verkoper en verkopende NVM makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

 
Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de NVM makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?

Op alle drie deze vragen is het antwoord: nee. De verkopende NVM makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende NVM makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de NVM makelaar te vragen wat jouw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar je een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
 

Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?

Nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid 'hangt' aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een NVM makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij zelf met de NVM makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De door de verkoper ingeschakelde NVM makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom van belang zijn voor de koper om een eigen NVM makelaar in te schakelen.

Misschien staat jouw vraag er niet bij, bel of mail ons dan gerust. Wij beantwoorden graag jouw vragen!