Wat gebeurt er op de huizenmarkt?

De afgelopen jaren was de woningmarkt oververhit. Overbieden was de norm. Dat lijkt te veranderen. Maar wat zien wij nu precies gebeuren? Moet je je als verkoper zorgen maken? Wij denken van niet maar moet wel de vinger aan de pols houden. Er gebeurt wel wat! We doen regelmatig even een rondje langs de velden om te peilen wat in de buurt gebeurt, bij makelaars en hypotheekverstrekkers. We nemen je even mee in onze bevindingen van de afgelopen weken!

Minder overbieden

Vorig jaar verkochten wij een huis ruim één ton boven de vraagprijs. Eén ton. Niet gelogen. Overbieden was eigenlijk de standaard.

Dat was natuurlijk gekkenwerk, want hoe moest je dan als koper (en makelaar) nog een realistische inschatting maken van wat je moest bieden? Op dit moment zien we hier in de omgeving dat huizen niet meer boven de vraagprijs weggaan. En niet meer zulke exorbitante bedragen wordt geboden. Dat maakt het makkelijker om vooraf goed in te schatten wat je huis gaat opleveren.

De oorzaak? Waarschijnlijk heeft het vooral te maken met de gestegen rentes. Daardoor is er minder financiële ruimte voor kopers om te overbieden.

Minder bezichtigingen

Er zijn minder bezichtigingen per woning. Waar er eerder gemakkelijk 40 aanvragen voor een bezichtiging binnenkwamen voor een woning, zit dat nu eerder rond de 10. Fijn, vinden we. Dit zorgt ervoor dat we weer meer tijd hebben om persoonlijke aandacht te geven aan iedereen die komt kijken. En even een lekkere dooddoener: ‘je hebt er maar eentje nodig’. Maar het is wel waar.

Langer te koop

In de actuele woningmarkt cijfers is te zien dat huizen in de regio Den Haag, Zoetermeer en Leiden vorig kwartaal gemiddeld 22 dagen te koop stonden. In het eerste kwartaal 2023 was dit al 55 dagen. Die ene koper komt wel, het duurt alleen gemiddeld iets langer. Kopers zijn iets meer afwachtend, laten zich niet meer gek maken, hebben meer keus maar ook omdat ze door de rentestijgingen soms wat langer de tijd nodig hebben om uit te zoeken wat er financieel mogelijk is. Aan kopers adviseren we ook om eerst even te bellen met de adviseur of het bedrag dat je wil bieden nog steeds haalbaar is. 

Meer aandacht voor het energielabel

Sinds de gestegen energieprijzen zien wij dat er steeds meer gevraagd wordt naar het energielabel. Logisch natuurlijk, want inmiddels zijn voor sommige mensen de energielasten nog hoger dan de maandlasten van hun hypotheek. Heb je verkoopplannen? Dan kan het slim zijn om vooraf te investeren in energiebesparende maatregelen. Hier zijn goede subsidies voor en het kan veel invloed hebben op de verkoopprijs. Op funda kan nu ook worden geselecteerd op energielabel.

Gaan de huizenprijzen dan dalen?

Afgelopen week verscheen een artikel in het AD dat er een daling van 6% tot 8% verwacht wordt in 2023. En dat er 3% minder huizen verkocht gaan worden. Dat is minimaal. Het voordeel voor de woningmarkt is dat er geen hogere werkloosheid wordt verwacht. En zo lang mensen een baan hebben, kunnen ze ook huizen blijven kopen. Er wordt ook nog steeds veel thuis gewerkt: wel zo lekker als je dan een een fijne plek hebt. Dus daar hebben mensen dan ook geld voor over. Dus voorlopig hoef je je bij de verkoop van je huis nog geen zorgen te maken. 

Een woning verkopen. Daar zit je echt niet op te wachten als je rouwt om je overleden ouder(s). Veel mensen krijgen hiermee te maken als er een koopwoning in de erfenis zit. In deze blog lees je alles wat je moet weten over het verkopen van je ouderlijk huis na overlijden.

Een koopwoning in de erfenis; beneficiair aanvaarden

Kijk eerst kritisch naar de erfenis voordat je vervolgstappen neemt. Er blijven mogelijk schulden over, bijvoorbeeld wanneer de woning minder waard is dan de hypotheekschuld. Kies dan voor een beneficiaire aanvaarding. Je kunt dit regelen via de rechtbank, en dat betekent dat je de erfenis alleen aanvaardt als er een positief saldo overblijft. Je voorkomt in dit geval het risico op schulden. Let op: kies je voor beneficiaire aanvaarding, laat de erfenis dan onaangeroerd totdat alles is geregeld. Je mag nog niets overnemen of verkopen.

Meerdere erfgenamen?

Ben jij de enige erfgenaam? Dan is de afhandeling van de erfenis eenvoudig. Je kan zelf beslissen wat je met de woning wilt doen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan moeten jullie gezamenlijk beslissen. Wil een van de erfgenamen het ouderlijk huis zelf gaan bewonen? Dan moet die persoon de andere erfgenamen uitkopen. Zij hebben namelijk recht op een deel van de woningwaarde. Ook bij de verkoop moet er overeenstemming zijn over de verkoopprijs en de voorwaarden. Kan een koppige erfgenaam de verkoop blokkeren? Nee, dat kan niet. Ligt er een redelijk bod, dan ben je verplicht om mee te werken.

Erfbelasting

Binnen 8 maanden na het overlijden moet je een aangifte erfbelasting indienen, waarna je na 12 maanden de definitieve aanslag ontvangt. Bij een koopwoning bedraagt de erfbelasting al snel tienduizenden euro`s. Houd hier rekening mee met de verdeling van de opbrengst. Lukt het niet de woning binnen een jaar te verkopen? Dan kan je uitstel aanvragen, maar dat kost je 4% rente en de belastingdienst kan om aanvullende financiële garanties vragen.

Je ouderlijk huis zelf verkopen?

Het huis zelf verkopen scheelt makelaarskosten. Soms willen erfgenamen dat geld graag besparen. Maar besef dat er veel komt kijken bij het verkopen van een woning w.o. het bepalen van de verkoopprijs en het voeren van de onderhandelingen. Bovendien moet je veel regelen: een taxateur, een fotograaf, advertenties, bezichtigingen, contracten. Zit je daar echt op te wachten?

Woning uit de erfenis verkopen met een makelaar

Makelaars ondersteunen je met de verkoop. Ook al is het niet je eigen woning, maar die van je ouders. Emil NVM Makelaars begeleidt je hier graag bij! We zijn een klein en betrokken makelaarskantoor. Bij de verkoop van je ouderlijk huis helpen we je om alles goed te regelen, de woning goed te presenteren en de verkoop vlot en zorgvuldig te laten verlopen.

Heb jij nu te maken met de verkoop van een huis na overlijden? En zoek je een makelaar die rust en overzicht bewaart , advies geeft en de gehele verkoop voor je regelt in deze roerige tijden? Neem dan contact met ons op. We helpen je graag.

Ben je van plan om binnenkort te verhuizen? Uiteraard is het harstikke leuk om op zoek te gaan naar een nieuw huis, maar dat betekent ook dat je huidige woning verkocht moet worden. Meestal komt er een ‘”te koop” bord in je tuin en staan er foto`s van je huis op Funda en ben je zichtbaar voor iedereen. De vraag is wel of je wel zit te wachten op het feit dat iedereen bij je binnen kan kijken in je woning. Uiteraard heel begrijpelijk. Indien je dit niet wil kun je er ook voor kiezen om je woning in de stille verkoop te zetten. Benieuwd naar hoe een stille verkoop je kan helpen? Lees er dan alles over in deze blog!

Stille verkoop is een begrip dat steeds vaker aan het bod komt in de makelaardij. Steeds meer mensen kiezen die kiezen voor een stille verkoop om hun privé ook echt privé te houden. Een stille verkoop is eigenlijk niets anders dan het verkopen van je huis ‘ onder de radar’. Dit houdt in dat je woning niet wordt aangeboden aan het grote publiek, maar aan een actieve geïnteresseerde doelgroep. Er wordt dan geen bord in je tuin geplaatst en advertenties worden alleen geplaatst wanneer dat gewenst is.

Wat zijn de voordelen? Zoals genoemd wordt je huis ‘onder de radar’ verkocht, dit brengt verschillende voordelen met zich mee. Emil NVM Makelaars ziet veel potentie in het doen van een stille verkoop:

1. Door de anonimiteit die een stille verkoop met zich meebrengt zullen er veel minder mensen zijn die jouw huis op het oog krijgen. Hierdoor zullen er ook minder bezichtigingen in jouw huis zijn en daarmee wordt je privacy gewaarborgd;

2. De mensen die jouw huis ‘op de radar’ krijgen, zijn serieuze kandidaten voor de woning. Hierdoor ontstaat er een beter beeld van de concrete mogelijkheden en onderhandelingen rondom de verkoop van de woning;

3. Stille verkoop kan ook gebruikt worden om de verkoopmogelijkheden (looptijd en prijsstelling) te verkennen, zonder dat dit gepubliceerd wordt op verschillende kanalen;

4. Je hebt de mogelijkheid tot het maken van keuzes rondom de volgende onderwerpen:
• Waar mogen de gegevens geplaatst worden?
• Welke gegevens mogen geplaatst worden?
• Wordt de prijs wel of niet vermeldt?

Beperkingen tijdens een stille verkoop
Stille verkoop brengt veel voordelen met zich mee, echter kan het ook een aantal beperkingen met zich meebrengen.

1. Je weet niet zeker of je je huis voor de ‘beste prijs’ hebt verkocht. De reden hiervoor is dat de verkoop niet alle kanalen bereikt en daardoor mogelijke hoge bieders misloopt;

2. Het is mogelijk dat er een langere verkoopperiode vooraf gaat aan de uiteindelijke verkoop van het huis. Ook dit komt doordat niet alle mogelijke kanalen worden bereikt.

Welke keuze maak ik? Wel of niet via stille verkoop?
Zoals je net hebt gelezen heeft stille verkopen zijn voor- en nadelen. Afhankelijk van jouw situatie kun je kiezen tussen een actieve of stille verkoop. Vaak wordt er gekozen voor een actieve verkoop om ervoor te zorgen dat alle verkoopkanalen bereikt worden.

Op deze manier wordt ook een zo groot mogelijke doelgroep benaderd. Hierdoor is de kans op het bereiken van een zo hoog mogelijke vraagprijs groter.

Echter kun je ook kiezen voor een stille verkoop, dat creëert meer rust omdat je niet te maken hebt met publiciteit en veel bezichtigingen. Wanneer je wilt kiezen voor meer zekerheid en niet per se voor de beste prijs, dan is de stille verkoop voor jou een goede oplossing.

Ben je nou benieuwd wat het beste bij jou past, maar kom je hier zelf niet helemaal uit? Neem dan contact op met ons en wij kunnen met je sparren wat in jouw situatie past en hoe wij jou hier het beste bij kunnen helpen!

Een lagere hypotheekrente? Maar de hypotheekrente is toch al historisch laag?

Dat is inderdaad zo, maar dat is iets van de afgelopen jaren. Veel woningeigenaren hebben nog een hypotheek welke jaren geleden afgesloten is, toen de hypotheekrente nog beduidend hoger lag.

De afgelopen jaren zijn de woningprijzen onwijs gestegen, dit komt doordat de vraag hoger is dan het aanbod.

Maar hoe profiteer je als woningeigenaar zonder verkoopplannen van deze situatie?

Dat kan door je woning te laten taxeren en met je hypotheekverstrekker in onderhandeling te gaan over een lagere risicoklasse van je hypotheek en daarmee een lagere hypotheekrente.

Wij leggen je daar in deze blog graag meer over uit.

Lagere risicoklasse

Een hypotheekrente bestaat uit een basisrente en een zogeheten risico-opslag. De risico-opslag wordt bepaald op basis van de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Dit percentage kan is sommige gevallen zelfs oplopen tot 0,5% extra rente (bron: Consumentenbond).

Wanneer de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde kleiner is geworden, door bijvoorbeeld een stijging van de woningwaarde of een flinke aflossing, dan kan het zijn dat je in een lagere risicoklasse valt.

Risico-opslag

Een resultaat van een lagere risicoklasse, is dat de risico-opslag wellicht kan komen te vervallen of omlaag kan. Dit kan een hoop schelen op de korte en lange termijn en is zeker iets wat je als woningeigenaar in deze tijden kan overwegen.

Of de risico-opslag tijdens de looptijd van de hypotheek omlaag kan, hangt ook af van je bank. Sommige banken doen dit al automatisch. Echter raden wij je aan om altijd na te vragen wat de situatie is bij jouw hypotheekverstrekker.

Rekenvoorbeeld

Stel je hebt je  woning gekocht met een hypotheek van € 350.000,-. Je hebt € 50.000,- afgelost en nu bedraagt de schuld nog maar € 300.000,-. De waarde van de woning is ondertussen gestegen tot € 375.000,-. De verhouding is dan € 300.000,- / € 375.000,- = 80% dus 20% minder risico voor de bank. Hierdoor kan het zijn dat u minder opslag betaalt.

NWWI-taxatie

De huidige woningwaarde is aan te tonen doormiddel van een NWWI-taxatie. Online wordt er wel eens aangegeven dat de WOZ-beschikking ook voldoende is, echter blijkt dit in de praktijk vaak niet zo te zijn.

Een taxatie geeft een beter beeld van de huidige situatie en geeft de bank dan ook een betrouwbare en betere indicatie. Het opmaken van een taxatierapport gebeurt bij je thuis en wordt daarna verwerkt door de taxateur. Hier zijn wel kosten aan verbonden, maar deze zul je snel weer terugverdienen met je lagere hypotheeklasten.

Wil je een gevalideerde NWWI taxatie? En goed advies?

Dan staat ons team voor je klaar en voeren de taxatie op korte termijn voor je uit.

Als je vragen hebt, bel ons gerust 070-3555722 of mail info@emilmakelaars.nl

Als nieuwe huizenbezitter ben je niet automatisch ook eigenaar van de grond waar je koopwoning op staat. In een aantal gevallen krijg je bij de transactie het gebruiksrecht ervan. Dit wordt erfpacht genoemd.

Erfpacht houdt (meestal) in dat de gemeente eigenaar is en blijft van dit stukje grond. Je betaalt als erfpachter een vergoeding voor het gebruik van de grond. Dit kun je vergelijken met huur en wordt canon genoemd. De hoogte van de canon wordt bepaald door twee factoren. De eerste factor is de waarde van de grond en de tweede factor de rente die de verpachter rekent. Doordat de waarden van de grond afhankelijk is van het bouwvolume, de bestemming en de locatie, kan de erfpacht die gemeenten rekenen verschillen. Daarnaast bestaat er ook nog particuliere erfrecht. In dat geval besluit een grondeigenaar de grond in erfpacht uit te geven in plaats van de grond te verkopen. Dit kunnen vastgoedeigenaren zijn, maar ook kerken, VvE’s of waterschappen.

Afkopen van erfpacht
De canonbetaling kan voor een langere tijd worden afgekocht (50 tot 100 jaar) of voor eeuwig. Je betaalt dan een eenmalige afkoopsom aan de gemeente. It kan interessant zijn als de waardestijging van de grond mede bepaalt hoe hoog de canon is. Zo voorkom je woonlastenstijgingen in de toekomst en profiteer je van waardevermeerdering van de grond.

Nieuw stelsel
Amsterdam loopt voorop in het erfpachtstelsel: daar bezit de gemeente nog steeds 80% van de grond. In 2017 kwam het stadsbestuur met een nieuw akkoord voor het eeuwigdurend afkopen van erfpacht op de proppen. Het nieuwe stelsel pakt volgens de gemeente gunstiger uit voor Amsterdamse woningbezitters. Wie overstapt op eeuwigdurende erfpacht, krijgt 25% extra korting op het aankoopbedrag van de woning.

Ook gemeenten als Utrecht en Rotterdam bieden de optie de erfpachtgrond van de gemeente te kopen. Dan wordt het recht van erfpacht omgezet naar vol eigendom. Wederom kan dit een voordelige beslissing zijn, als je dat kunt betalen. De grond in stedelijke gebieden is de laatste decennia flink gestegen in waarde. Mocht je van plan zijn voorlopig op dezelfde plek te blijven wonen, dan bespaar je eventuele stijgingen van de canon.

Informatie inwinnen
De informatie met betrekking tot erfpacht die op jou van toepassing is, kun je terugvinden bij jouw gemeente. Wanneer je de grond gaat erfpachten van een particulier, is het verstandig de situatie goed op te laten nemen in het contract.

De krapte op de woningmarkt treft niet alleen starters. Door het beperkte betaalbare aanbod wil het overgrote deel van de doorstromers eerst kopen en daarna verkopen. Het gevolg: minder huizen die vrijkomen voor starters. Wat zijn de voor- en nadelen van eerst kopen ten opzichte van eerst verkopen? We zetten ze voor je op een rij.

Uit onderzoek blijkt dat 77% van de doorstromers wacht met de verkoop van hun woning totdat ze een nieuw huis hebben gevonden dat aan hun wensen voldoet. De overige 23% durft het wel aan om in de huidige krappe woningmarkt eerst te verkopen en daarna iets nieuws te zoeken. Gevolg: een woningmarkt die vast blijft zitten. Want waar starters stug blijven zoeken, geven de meeste doorstromers aan dat ze pas in beweging komen bij een betaalbaar aanbod dat voldoet aan hun specifieke wensen.

Of je nu eerst koopt of verkoopt: voor beide methodes valt iets te zeggen. Verkoop je eerst, met de kans dat je niet op tijd een andere koopwoning vindt? We zetten de opties met voor- en nadelen voor je op een rijtje.

Optie 1: eerst kopen, dan verkopen
Heb je je droomwoning op funda gevonden en wil je die niet aan je neus voorbij laten gaan? Dan kun je ervoor kiezen die eerst te kopen. In de huidige woningmarkt is de kans groot dat je je woning snel verkoopt.

Met de sleutels van je nieuwe huis in handen weet je zeker dat je geen tijdelijke huurwoning hoeft te zoeken. Dit betekent dus slechts één keer verhuizen. Dat scheelt je een hoop tijd en geld, denk aan verhuiskosten, huurwoning en eventuele opslag van je inboedel. Moet er nog flink geklust worden aan je nieuwe huis? Dan heb je daar alle tijd voor als je besluit om later te verkopen of de sleuteloverdracht met de kopers van je oude huis op een voor jou gunstig moment af te spreken.

Risico: dubbele maandlasten
Toch zijn er ook risico’s verbonden aan eerst kopen. Ondanks de grote krapte op de markt kan het zijn dat jouw huis toch niet zo snel verkoopt als verwacht. Bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud of omdat er betere huizen te koop staan in je wijk of omdat jouw huis niet doorsnee is. Doordat je huis minder snel verkoopt, heb je langer dan verwacht dubbele maandlasten. Laat je hierover goed van tevoren informeren. Je makelaar kan een adequate inschatting geven van de verkoopsnelheid van je huis en de hypotheekadviseur geeft je inzicht in hoe lang je eventuele dubbele maandlasten kan dragen.

Gevolgen voor je hypotheek
Wil je de overwaarde van je oude huis gebruiken om je nieuwe huis te financieren? Zolang je oude huis nog niet is verkocht, heb je dan een overbruggingshypotheek nodig. Op die manier kun je toch je droomhuis kopen, ook als je niet voldoende spaargeld hebt of als je dit niet wilt gebruiken voor de overbrugging. Houd er wel rekening mee dat voor deze hypotheekvorm vaak een hogere rente geldt, waardoor de maandlasten over dit deel hoger kunnen zijn. Laat je informeren door een hypotheekadviseur om de voor- en nadelen goed af te wegen.

Dubbele hypotheekrenteaftrek
De Belastingdienst helpt woningeigenaren met dubbele woonlasten door op beide hypotheken hypotheekrenteaftrek toe te staan. Dit geldt voor het jaar dat je je oude woning verlaat tot maximaal drie jaar daarna.

Je oude woning verhuren
Als je je huis niet snel (genoeg) verkoopt, kun je de dubbele maandlasten drukken door de woning te verhuren. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekrente op de hypotheek van het verhuurde huis niet meer aftrekbaar is. Ook heb je toestemming van de bank nodig om je woning te mogen verhuren. Daarnaast worden er strenge eisen gesteld aan het huurcontract dat je opstelt. Laat je ook hierbij adviseren door een verkoopmakelaar.

Risico beperken met voorwaarde in de koopakte
Je kunt in de koopakte van je nieuwe huis een ontbindende voorwaarde laten opnemen. Dit geeft je het recht om de koop te ontbinden als je je huidige woning voor een bepaalde datum niet hebt verkocht. Hiermee bouw je een hoop zekerheid in. Overleg met de makelaar wat in jouw situatie verstandig is. Het beïnvloedt namelijk je positie tijdens de onderhandelingen ten opzichte van kopers die deze voorwaarden niet stellen.

Optie 2: eerst verkopen, dan kopen
Vind je het te spannend om eerst een woning te kopen voordat je eigen woning is verkocht? Of verwacht je dat je woning moeilijk verkoopt? Dan is het verstandiger om eerst te verkopen. Zo voorkom je mogelijk dubbele maandlasten, heb je meer zekerheid over de opbrengst en kun je de eventuele overwaarde direct gebruiken zonder een dure overbruggingshypotheek af te moeten sluiten. Ook heb je een sterkere positie tijdens de onderhandelingen van je nieuwe huis, omdat je precies weet hoeveel overwaarde je hebt en wanneer je kunt verhuizen.

Tijdelijke huurwoning nodig?
Komt de sleuteloverdracht van je eigen huis in zicht, maar heb je nog geen nieuw huis gekocht? Dan moet je wellicht op zoek naar een tijdelijke huurwoning. Houd van tevoren rekening met deze dubbele maandlasten en laat je adviseren over hoe lang je deze extra lasten kunt dragen. Kijk daarnaast ook naar de extra kosten voor de dubbele verhuizing en eventueel opslag voor (een deel van) je meubels.

Ontbindende voorwaarden
Ook wanneer je ervoor kiest om eerst te verkopen, kun je overwegen om in de voorwaarden een termijn op te nemen waarin staat dat je de verkoop kunt ontbinden als je binnen een bepaalde periode nog geen nieuw huis hebt gekocht. Dit geeft je de mogelijkheid om van de verkoop af te zien en dubbele lasten te voorkomen. Overleg met je makelaar wat verstandig is: ook dit beïnvloedt namelijk je positie tijdens de onderhandelingen ten opzichte van kopers die deze voorwaarden niet stellen.

Bron: Funda